新手开餐饮店应该怎么选址,要注意那些问题?

你好呀,我是老路
最近,有个学员学完鸡公煲,回家开始选址。他转了很长时间,始终确定不下来该找什么样的门店。
选址,对于很多新手店老板来讲,是个大问题,为此,很多店老板不惜交高昂的加盟费,就是希望加盟公司为自己找到一个正确的店址。
至于,加盟公司的的店址适不适合自己,这个位址好不好?好在什么地方,不好,又错在什么地方,并不是很理解,这在老路看来,这其实是一种逃避的做事方法,因为,你不敢选址,所以下次再开店的时候,还是要再面对这个问题,就像开车,很多人都害怕开车,怕出事故,每天骑着电驴上街,看着别人自驾游,只有羡慕的份。
既然,选择了餐饮这行,就要面对这些问题,比如我第一次选址就比较迷茫,不知道自己要什么,开第二家店,就清晰了许多,知道应该的什么样的地方了。我的一个观点是,不能把自己小店的命运交给别人,就算别人帮你选址,帮你经营,开店也不一定能赚到钱,肯德基,海底捞这样的大品牌还有开店亏钱的时候,何况我们呢?犯错不可怕,可怕的是怀疑。有些人一辈子都在怀疑,怀疑别人,也怀疑自己。
说一下我对选址的两点理解
1、门店位址是啥?老路认为门店其实就是一个引流的平台,是为你的产品或服务增加信任背书的平台。店只是一个平台,需要你用各种方式引流到这个平台,从而赚取利润。这也就能解释通一点,很多位置很好的店,但生意却很差,很多位置很差的店,生意却很好。
2、门店是一个筛选的平台 。
我的创业日记中,讲了一篇关于逆思维开店的流程,首先第一步就是找顾客群体,门店其实就是筛选顾客的平台。你开一家餐饮店,店里的消费属性是什么,就要筛选出这些匹配的顾客群体,把不匹配的筛选掉。
比如,我们开家鸡公煲店,消费属性是快餐,那么你要找的顾客群体就是大众顾客,对于服务,环境要求不那么高的顾客,可突然间来了一位土豪,你想拼命的留住他,到最后发现,无论你怎么努力,这个土豪还是挑三捡四。自己累,土豪也累。
每个人的生活品质不同,需求也不同,对于那些高生活品质的顾客群体,快餐店是很难留住的。
所以,筛选出适合自己店铺定位的顾客群体是非常有必要的一件事。
基于以上两点,我们选店就会比较清晰,再来说一下鸡公煲店选址的一些实用方法
一、经营定位
选址之前,一定要确定好三件事
1、你想针对的顾客群是那些?
2、你选择店铺能投入多少钱?
3、此路段是否符合你的经营思路?
二、调查
确定好自己的经营定位,你就要开始选址了。选址第一步就要去做调查,你先确定好自己要做的店铺在那个地方,然后针对这个地方开始调查,调查种类有以下几种。
1、同类型餐饮店经营情况如何
鸡公煲店同类型的店有麻辣烫,黄焖鸡米饭,串串香,米线等快消类的餐饮。先去这些店里吃饭,或者蹲守,看他们店铺的人流量如何,顾客的消费水平,消费习惯,主要消费人群是那些。一定要多看几天,不要着急,一定要搞清楚这些商家是不是在赚钱,还是“虚火”。一般在店里消费完,去和老板聊聊天,也许会有意外的收获。
2、了解这些消费者的目的性
去了解一下这些消费者来店消费的目的性,他们是路过随便来消费,还是经常来店消费的顾客。如果你自己开店,如何吸引这些顾客来自己店里消费。
3、确定位置
确定好这个地址后,就要看自己的店位置是不是最理想的店铺位置,一般来说,拐角的地方,位置比较好,同行密集的地方比较好,停车位多的地方比较好等。
4、其它调查
确定好上面的这些问题后,如果还想做细致调查,可以从店铺周围的人口密度,收入情况,潜在顾客数量,消费能力,同行业竟争能力等做一些详细调查。
三、鸡公店一些理想位置推荐
不同的位置经营模式是不太一样的,例如学校附近,一般学校附近过来吃饭的都是学生,目的大多是为了吃饭,所以你的经营方向是 “饭”,从饭上做文章。再例如,在工厂附近,上了一天班,都感到很累,一般来店顾客都希望喝点酒,这时你就要从“酒”上多花些心思了。 今天咱们说的是选址,对于经营就不多做介绍了。
1、大学附近
大学生一般没有受过苦,不喜欢在学校里的食堂吃饭,很多会选择到外面的商铺吃饭,如果你们那有大学,又刚好有房子的话,只要房子没有别的问题,那么你就下手吧。
2、工厂附近
大型工厂的员工很多,一般选择工厂,最好是靠近宿舍区选择位置,位置离宿舍区越近,那么你选择的位置就越好。
3、超市 ,医院,居民区
靠近超市,医院,居民区的位置也是很不错的,消费能力稍大些,但要开在这种地方,经营方式要变一下,不能再用传统的经营方式了。
4、商业活动区
每个地方都有一个最火爆的位置 ,这种位置人流量大,消费高,各种商户林立,是很好的店铺位置,但这种位置有一个共性,就是房租价位高。选择位置时,一定要明确好自己的定位。不要盲目去选择。
5、在超市承包档口
有的大型超市,设有专业的小吃档口,开在这样的地方,有稳定的客源,管理也可省心。我没承包过档口,不做太多评论。
选店铺的几个标准
1、交通便利的地方
2、人口聚集的地方。
3、人口处于增长的地方。
4、同行业集中的地方。
5、店铺前没有障碍物的地方(如栅栏,变电器屋等)
6、要选择有投资前景的地方。
7、只找对的地方,不找贵的地方。(贵店铺消费人群不一定适合你,但偏僻一点的地方,只要客流量,合适,没准会带来很好的效果)
选择店铺七不要
1、客流量冷清的地方不要租
2、偏僻的胡同不要租。
3、中间有障碍物的不要租
4、银行,婚纱店旁最好不要租。
5、交通不方便的地方不要租
6、有财产纠纷的店铺不要租。
7、房东很扣的最好不要租。

转租别人店铺时要注意的事项:
一、转租店铺前,一定要了解这家店为什么要转让,不要听前老板忽悠。一定要多转,多看,多问,了解店老板转让店铺的真正原因。
二、在签合同时,一定要和店的原房东去谈,不要和店老板谈。
三、有转让费时,一定要去街上相同的店,多问问,看他们店收多少钱。不要太着急,免得花冤枉钱。
四、如果这家店以前曾数次更换老板,那么你租店时,一定要慎重了,要么是以前的老板把客户得罪狠了,没人来了,要不就是店里面风水不好。你接过来,没有超人的能力,想经营好很困难的。
五、前店老板转让时,说要把货一块卖给你,这个时候就要注意了,他的这些货虽说很低价处理给你的,但是这些货到你手里,可能就变成一分钱不值的货品了。能不带货,就不要带货,加点钱也可以。不要货。
六、如果房租过高,但你又想租这间店该如何处理呢?我的办法是从付款方式上和房东谈,假设看中的房子年租是5万,而你只想出4万,可以和房东谈月付,5000一个月,一个月一个月的给,这样就很大程度上缓解了你的压力。
签订合同的一些注意细节
(1)承租人的主体资格。商铺作为不动产,其出租人必须是商铺的所有权或者使用权人,若是所有权人,应依法取得房地产权证;若是使用权人,应有合法租赁凭证及允许转租的书面证明。另外,房屋有共有人的,还须经过共有人书面同意。
(2)租赁物的用途。租赁商铺必须确认房)租赁物的用途。租赁商屋用途为商业用房。否则,无法办理营业执照。
(3)租赁期限。根据《合同法》214条的规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。
(4)转租。因商铺经营风险较大,故在经营状况不佳时,可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租,应在租赁合同中予以明确。若承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
(5)装修补偿。首先,出租人与承租人应在租赁合同中明确出租房屋能否装修;其次,双方应约定,在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后,对装修如何进行处理。在对装修处理方式未作约定的情况下,若出租方违约,致使租赁合同解除,出租方应赔偿承租方装修损失;若承租方违约,但装修对承租方确有用处的,出租方亦应对承租方适当补偿。
(6)租赁合同登记。在租赁合同成立后,合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。未经登记备案的租赁合同亦是有效合同,但不具有对抗第三人的法律效力。
租店铺还有很多的方法,在这就不一一介绍了,如果你有不同看法,请留言发表一下自己的建议。

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